賣(mài)地遇冷，廣州當(dāng)反思“造城方略”

　　被寄予厚望的今年廣州最大規(guī)模賣(mài)地，結(jié)果出人意料，卻在情理之中。

　　出人意料的是，盡管廣州市土地交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人事先曾透露，當(dāng)天拍賣(mài)的所有地塊都已有人報(bào)價(jià)，也就是說(shuō)廣州南站的首次賣(mài)地不會(huì)出現(xiàn)流拍；但又罕有地在賣(mài)地前3小時(shí)突然發(fā)布公告，取消原計(jì)劃出讓的12宗廣州南站地塊。而剩余的3宗廣州南站地塊，也僅以底價(jià)成交。

　　在情理之中的是，在“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控下，全國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)正由漲轉(zhuǎn)穩(wěn)，甚至部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行，在銀根收緊的信貸環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)熱銷(xiāo)的“金九銀十”以慘淡收?qǐng)觯�甚至有部分開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷裂危機(jī)；“逆市”而行大規(guī)模推地，最終“遇冷”也屬合情合理。

　　早在今年6月，廣州市舉行大型土地推介會(huì)時(shí)就重點(diǎn)推介廣州南站的“靚地”：未來(lái)廣州的九大重點(diǎn)功能區(qū)之一，匯集5條高鐵、3條城際、4條城市軌道交通，是全國(guó)乃至亞洲最大的客流集散地。商業(yè)前景如此看好，市場(chǎng)反應(yīng)卻如此冷淡，從技術(shù)層面上分析，可能是賣(mài)地起始價(jià)訂得過(guò)高，可能是推地過(guò)于集中，可能是開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市前景過(guò)于悲觀；然而，從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展策略來(lái)看，廣州南站賣(mài)地遇冷，應(yīng)當(dāng)成為反思“造城方略”的一次契機(jī)。

　　在以“土地財(cái)政”為核心的財(cái)政激勵(lì)機(jī)制下，全國(guó)各地城市先后以土地批租推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)，征地、整地、賣(mài)地，再征地、再整地、再賣(mài)地的循環(huán)已成為大部分城市改善基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境的必由之路，土地出讓收益已成為大部分城市創(chuàng)造“一夜之城”的強(qiáng)大動(dòng)力。廣州也概莫能外，從五羊新城、天河商圈，到珠江新城、亞運(yùn)城，無(wú)不以“土地財(cái)政”所產(chǎn)生的現(xiàn)金流“滾動(dòng)發(fā)展”起來(lái)。

　　然而，這種快速“造城”的模式，諸多弊端也日益顯現(xiàn)。比如，規(guī)劃中過(guò)于傾向土地收益，造成交通網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施先天不足；“攤大餅”式的城市擴(kuò)張?jiān)斐伞爸醒肷虅?wù)區(qū)”與“中央睡覺(jué)區(qū)”分割的城市功能錯(cuò)亂；部分城市為追求土地收益的最大化而強(qiáng)拆征地引發(fā)民怨，等等。更重要的是，“造城方略”極大地依賴(lài)于寬松的貨幣環(huán)境，銀根越松，開(kāi)發(fā)商取得資金越容易，房地產(chǎn)投機(jī)越熾熱，“造城”的速度就越快越猛。

　　問(wèn)題在于：銀根不可能無(wú)休止地寬松，流動(dòng)性不可能無(wú)止境地泛濫，資產(chǎn)泡沫也不可能無(wú)窮盡地膨脹；即便沒(méi)有央行的貨幣緊縮，市場(chǎng)終有一日也會(huì)讓“游戲結(jié)束”。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的當(dāng)下，是到反思“造城方略”的時(shí)候了。

　　廣州南站賣(mài)地遇冷，可以降低起始價(jià)、調(diào)整推地節(jié)奏、修改完善規(guī)劃等后再度公開(kāi)拍賣(mài)，也可以“封存”土地等待房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)；但這種被動(dòng)應(yīng)對(duì)未必是上策。盡管一個(gè)城市的財(cái)政受制于全國(guó)的財(cái)政體制，但正如去年廣州市財(cái)政局局長(zhǎng)所說(shuō)：“廣州的土地出讓金比起同類(lèi)型的城市來(lái)說(shuō)還是比較少，不算多”；“包袱”相對(duì)較輕正是爭(zhēng)取改革“土地財(cái)政”的優(yōu)勢(shì)所在———與其延續(xù)“造城方略”，不如爭(zhēng)取地方財(cái)政的改革權(quán)！