美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇何時(shí)可期

　　美國(guó)商務(wù)部和美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)19日公布的兩份房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)都不盡如人意，意味著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)行近四年的調(diào)整尚未見(jiàn)底。那么美國(guó)房市究竟何時(shí)才能回到復(fù)蘇軌道？專家認(rèn)為，受信貸困難、需求受到抑制、止贖量高企等因素的阻礙，美國(guó)房市年內(nèi)仍難見(jiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇。

　　美國(guó)房市頹勢(shì)依舊

　　自2006年年初房地產(chǎn)泡沫破裂后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)演變成為本輪金融危機(jī)的導(dǎo)火索。此后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在進(jìn)行劇烈調(diào)整，但收效甚微。新年伊始，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好的背景下，來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)仍是利空交織。

　　美國(guó)商務(wù)部19日公布的報(bào)告顯示，2010年12月美國(guó)新房開(kāi)工量經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為52．9萬(wàn)套，環(huán)比下降4．3％，同比更下降8．2％。美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)同一天公布，截至1月14日的一周里，美國(guó)購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)指數(shù)比前一周下降1．9％，30年期固定利率抵押貸款平均利率也從前一周的4．78％降至4．77％，為連續(xù)第三周下降。

　　美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月美國(guó)建筑商信心指數(shù)連續(xù)第三個(gè)月位于16的較低水平，遠(yuǎn)低于判斷住房市場(chǎng)景氣與否的50這一門檻線。

　　從聯(lián)邦機(jī)構(gòu)到行業(yè)協(xié)會(huì)，從新房開(kāi)工量到住宅建筑商信心，從抵押貸款申請(qǐng)到抵押貸款利率，各項(xiàng)指標(biāo)均體現(xiàn)出一個(gè)基本基調(diào)，就是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍深處低迷之中。從某種程度上講，在其他諸多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域均出現(xiàn)喜人改善跡象的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)的陰霾。

　　美國(guó)商務(wù)部長(zhǎng)駱家輝19日發(fā)表聲明說(shuō)：“（去年12月）新房開(kāi)工數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)市場(chǎng)依然脆弱。”美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維·克羅表示，2010年建筑商信心指數(shù)水平低于預(yù)期，今年1月這一數(shù)據(jù)繼續(xù)保持低水平，意味著“住房市場(chǎng)仍是經(jīng)濟(jì)微弱復(fù)蘇的旁觀者”。

　　三大因素阻礙復(fù)蘇

　　受美國(guó)政府一系列救助政策的刺激，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去年春季出現(xiàn)了短暫的“小陽(yáng)春”。然而，隨著政府首次購(gòu)房稅收優(yōu)惠政策于去年4月30日到期，美國(guó)房市的“春天”未能延續(xù)，再次陷入頹勢(shì)。一些專家認(rèn)為，阻礙美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的因素主要有三個(gè)。

　　第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸依然緊張。在本輪金融危機(jī)爆發(fā)之前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸活動(dòng)達(dá)到高峰，同時(shí)也助長(zhǎng)了房市的泡沫。危機(jī)發(fā)生后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸活動(dòng)迅速進(jìn)入冰凍期。盡管美國(guó)經(jīng)濟(jì)已復(fù)蘇一年有余，但與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸標(biāo)準(zhǔn)仍非常嚴(yán)格，無(wú)論是消費(fèi)者信貸還是建筑商融資仍然困難。

　　美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)主席鮑勃·尼爾森說(shuō)：“在假日季過(guò)去之后，建筑商們?cè)诶^續(xù)尋找經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、住房需求以及建筑信貸情況改善的跡象。盡管專家預(yù)計(jì)2011年住房需求會(huì)增加，但住房建設(shè)融資困難等問(wèn)題限制了建筑商們的準(zhǔn)備能力。”

　　第二，住房需求受到抑制。過(guò)去一年，美國(guó)失業(yè)率一直徘徊在9．5％左右的高位，極大抑制了美國(guó)人的消費(fèi)需求。盡管近幾個(gè)月來(lái)，美國(guó)消費(fèi)動(dòng)力開(kāi)始恢復(fù)，但住房需求的改善并不明顯。另外，一些美國(guó)家庭在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期選擇合住在一起，也是抑制房屋需求的一個(gè)因素。

　　第三，房屋止贖數(shù)量高企。美國(guó)著名房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)公司——房地產(chǎn)跟蹤公司日前公布的數(shù)據(jù)顯示，去年全年美國(guó)止贖房產(chǎn)數(shù)量達(dá)到290萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。而去年第四季度，美國(guó)甚至一度發(fā)生了止贖危機(jī)。房屋止贖數(shù)量飆升不僅會(huì)壓低房?jī)r(jià)，還會(huì)極大打擊潛在消費(fèi)者的信心。

　　年內(nèi)難見(jiàn)實(shí)質(zhì)復(fù)蘇

　　進(jìn)入2011年以來(lái)，美國(guó)多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域均顯現(xiàn)出向好跡象，美國(guó)各界也紛紛認(rèn)為今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，美國(guó)房市的調(diào)整尚未結(jié)束，今年難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇。

　　有分析人士指出，去年年底很多銀行暫停了止贖程序，今年其可能會(huì)重啟。一旦止贖數(shù)量繼續(xù)上升，大量待售房屋投放市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將不可避免地被拖累下行。而經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍預(yù)計(jì)，美國(guó)房屋止贖數(shù)量出現(xiàn)下降趨勢(shì)至少需要數(shù)年時(shí)間。

　　隨著就業(yè)崗位增加和經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，個(gè)人消費(fèi)開(kāi)支也會(huì)回升，這將在一定程度上提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。不過(guò)，美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克日前強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增速無(wú)法顯著降低失業(yè)率。美國(guó)銀行家協(xié)會(huì)也認(rèn)為今年美國(guó)失業(yè)率只能小幅降至9％。可以預(yù)見(jiàn)，微弱改善的就業(yè)情況對(duì)房市需求的支撐作用將非常有限。

　　富國(guó)銀行證券公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·尼特納說(shuō)：“我們從建筑商那里得到的反饋是，他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年復(fù)蘇不是很抱希望。今年上半年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是一潭死水。”

　　美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月衡量住房建筑商對(duì)當(dāng)前銷售情況的指數(shù)以及衡量未來(lái)6個(gè)月銷售預(yù)期的指數(shù)分別僅為16和25的較低水平。這意味著多數(shù)建筑商看淡未來(lái)市場(chǎng)前景。